El comercio electrónico ha impulsado al sector inmobiliario industrial en México a una rápida adaptación y ha replanteado los planes para cubrir las necesidades de los requerimientos actuales de tiendas departamentales, del retail, de las plataformas de venta en línea, paqueterías y de las empresas de entrega de última milla.
En un análisis del crecimiento de la logística en el comercio electrónico, elaborado por Jaime Ito, director asociado de Bajío-Occidente de Newmark, se destaca que el incremento del e-commerce en el retail fue del 50% en 2020, y en 2021 tuvo un aumento del 27%, ocupando por tercer año consecutivo el top 5 mundial de los países con mayor crecimiento en el rubro, de acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO) y Euromonitor International.
“Particularmente en el Bajío-Occidente hemos visto la llegada de empresas como Mercado Libre con un cedis en Guadalajara de 80 mil m² y Amazon, con edificios en Guadalajara de 18.7 y 32 mil m² y otro de 37 mil m², en León. En el estudio realizado por Euromonitor International se estima que hacia el 2025 el comercio electrónico se incrementará en un 226%, esto representará un crecimiento del 58% del total de las ventas minoristas en el país”, precisa en su análisis Jaime Ito.
Recordó que a raíz de las restricciones que trajo la crisis sanitaria, el mundo se vio en la necesidad de quitarse la idea de que las compras virtuales implicaban un riesgo. En gran parte fue gracias a las principales plataformas de venta en línea que facilitaron el proceso al incluir devoluciones sin costo y sin preguntas, obtener productos que no se encontraban habitualmente en tiendas físicas, sin costo de envío, en el mismo día o al día siguiente, entre muchas otras razones.
“Este crecimiento en la demanda de los vendedores y compradores no se ha cumplido sólo con los buenos deseos, sino que también en gran parte a que estas empresas tuvieron que incrementar, de manera importante, su capacidad instalada de almacenamiento, distribución y por ende, modificar su logística requerida para cumplir los tiempos de entrega prometidos”, afirmó el director asociado de Bajío-Occidente de Newmark.
Considerando lo anterior se visualizan tres tipos de centros de distribución (cedis):
Principal o Central
Donde se concentran y almacenan todos los productos. Estos se encuentran fuera de las principales ciudades del país, como por ejemplo Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, debido a que requieren superficies superiores a los 20 mil metros cuadrados.
Estos centros suelen estar equipados con gran tecnología, inclusive automatización en algunos casos, que permite el manejo y control de inventario de miles de productos.
En el caso de las plataformas de venta en línea, los vendedores almacenan los productos de mayor demanda los cuales son procesados directamente por la plataforma para ser entregados de forma inmediata al comprador.
Regional
Son los centros que se instalan en ciudades grandes o punto central de un conjunto de poblaciones en la zona, como por ejemplo León, Querétaro, Aguascalientes, San Luis Potosí, etc. Los cedis regionales suelen estar en las orillas de las ciudades ya que no son de dimensiones tan impresionantes como los anteriores y rondan entre los 3 mil a 10 mil metros cuadrados.
Estos se utilizan para crear rutas de entrega dentro de la ciudad o población cercana a ellos y suelen recibir los envíos de los cedis Centrales para crear rutas locales de entrega.
En ambos cedis se reciben los productos que han sido devueltos para ser procesados.
Tránsito
Estos centros normalmente se encuentran dentro de la ciudad o mancha urbana y como su nombre lo indica, son utilizados sólo para distribuir en el recorrido final. Normalmente están dentro de las grandes ciudades y son de apoyo para poder granular y hacer más eficiente las rutas de envío dentro de las mismas y aquí no se almacena el producto por más de 24 horas.
Coloquialmente se llegan a denominar de Última Milla o Last Mile debido a que en Estados Unidos se refiere a que se encuentra a no más de una milla, 1.6 kilómetros, del comprador. En la práctica no necesariamente es esta distancia, pero sí se encuentran muy cerca del punto de entrega final.
Última milla
Estas empresas utilizan almacenes de tránsito para ofrecer sus servicios a grandes cadenas que sólo cuentan con cedis centrales o regionales, creando rutas para llegar al consumidor final.
Esto optimiza la operación y logística de sus clientes ya que sólo hacen un envío concentrando todos los pedidos realizados y las empresas de última milla se encargan de separar los pedidos de acuerdo con las zonas de reparto.
Este nuevo modelo ha creado una necesidad de reconvertir propiedades urbanas en bodegas o almacenes. En consecuencia, los precios de estos almacenes son más elevados en comparación al costo promedio del mercado industrial.
“Las expectativas de la demanda de renta de naves industriales para el sector logístico y de e-commerce seguirá creciendo a paso firme en los próximos años por lo que se vislumbra un futuro muy alentador para los desarrolladores que ofrezcan el producto y las mejores condiciones comerciales”, finalizó en su análisis Jaime Ito, director asociado de Bajío-Occidente de Newmark.
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