La región norte de México continúa dando buenos resultados; Saltillo, Reynosa y Ciudad Juárez van en crecimiento en sectores como el industrial, logístico y de transporte, de acuerdo con un reporte de CBRE, firma de consultoría inmobiliaria.
Saltillo
El mercado industrial en Saltillo se encuentra en pleno ciclo de expansión al cierre del segundo trimestre del año (2T22).
La absorción bruta fue la más alta registrada en un trimestre, mientras que la tasa de vacancia continúa en una tendencia a la baja. Los sectores de manufactura y automotriz siguen dominando la actividad industrial en la ciudad, en donde destacan nuevas inversiones para el sector de los vehículos eléctricos y manufactura de exportación.
El panorama para el segundo semestre del año es positivo debido al pipeline de proyectos actualmente en desarrollo y las entregas de espacios pre arrendados que se encuentran en construcción.
De acuerdo con información de la Secretaría de Economía, la Inversión Extranjera Directa (IED) registra en Coahuila al finalizar el 1T22 fue de 259.4 millones de dólares (mdd), donde destacan países como Estados Unidos, Italia y Canadá. Sin embargo, el acumulado en el mismo periodo del año anterior ya era aproximadamente el doble del actual.
En materia de nuevos empleos, el estado acumuló más de 25 mil nuevas plazas formales ante el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), lo que representa una variedad porcentual anual del 4.53% valor de por encima del promedio nacional.
Al finalizar el primer trimestre del año, Coahuila se mantuvo con una de las entidades líderes en materia de exportación de mercancías, según la información más reciente del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). El estado exportó el 12% del total nacional, que equivale a 13.9 mil millones de dólares para Coahuila. Esta cifra representa un crecimiento del 13.5% en relación con el mismo periodo del año anterior, con lo que se posiciona en segundo lugar en el país, tan solo superado por el estado de Chihuahua.
Inventario: Al cierre del 2T22 el inventario en Saltillo cerró en 3.79 millones de metros cuadrados (m²), lo que significó un incremento anual del 7.3 por ciento. Más de 137 mil m² de nuevos espacios industriales fueron entregados durante el último trimestre. El 68% de esta superficie se localiza en 3 proyectos built to suit (construcción a la medida) en el submercado de Ramos Arizpe, el cual continúa como el más grande de la ciudad, con 62% del total.
Vacancia: La tasa de vacancia cerró en 3.5% al 2T22, mostrando una pronunciada disminución anual de 3.5 puntos porcentuales. El submercado de saltillo se posiciona ahora con la tasa más alta de la ciudad, mostrando un ligero crecimiento en comparación con el trimestre anterior. Por su parte, Ramos Arizpe concentra la mayor cantidad de espacio disponible, con poco más de 75 mil m².
Reynosa
El mercado industrial de Reynosa continuó muy activo durante el segundo trimestre, impulsado principalmente por el sector logístico y de transporte, que acumula el 74% de la demanda bruta del primer semestre del año (1S22).
La tasa de vacancia permanece en mínimos históricos, lo que mantiene elevados los precios de renta en la ciudad. Esto ha reactivado el pipeline de edificios especulativos aún en proyecto, por lo que se espera más de 50 mil m² inicien construcción durante la segunda mitad del año.
Acorde con información del Inegi, Tamaulipas cerró el 2T22 con un volumen de exportaciones de más de 8 mil mdd, mostrando un crecimiento interanual del 16% y el equivalente al 7% del volumen total de exportaciones nacionales logrando el quinto lugar en todo el país.
En materia de IED, Tamaulipas superó los 881.2 mdd al cierre del primer trimestre del año. Esto representó un crecimiento de 82% en comparación con la cifra del mismo periodo del año anterior y que ya equivale al 69% del total registrado en 2021.
En términos de empleo, al cierre de junio el IMSS reportó la creación de 14 mil nuevos puestos de trabajo formales desde el inicio del año.
Inventario: Al cierre del 2T22 el inventario cerró con 2.94 millones de m², lo que significó un incremento anual de 1.2 por ciento. Durante el último año la nueva oferta sumó alrededor de 35 mil m², cabe mencionar que toda esta se entregó durante este último trimestre. Este crecimiento se localizó en el submercado del Puente Pharr, el cual continúa como el más grande del mercado, con un 53% del inventario total existente.
Vacancia: La tasa de vacancia cerró con 0.3% al 2T22, mostrando una disminución anual de 2.2 puntos porcentuales y llegando a un mínimo histórico para el inventario de clase A. Toda esta oferta se concentra en una sola propiedad en Puentes Pharr y equivale a 8 mil m² disponibles existentes. Esta contracción se relaciona con el incremento en la demanda industrial en Reynosa durante los últimos meses.
Ciudad Juárez
El mercado industrial de Juárez cerró el segundo trimestre de 2022 con la mayor absorción neta para el periodo después del arrendamiento del poco espacio existente que quedaba en el mercado y la entrega de proyectos de construcción terminados.
El espacio en construcción estaba en su punto más alto y la tendencia del espacio especulativo de pre-arrendamiento se aceleró a medida que la tasa de vacancia se redujo a casi cero y los inquilinos se apresuraron a asegurar el espacio. Los alquileres promedio solicitados por espacio especulativo han seguido creciendo a medida que los precios de los materiales de construcción fluctúan y la demanda de espacio industrial en Juárez sigue siendo elevada.
La cartera de construcción industrial sigue jugando un papel importante en la actividad del mercado a medida que desaparece el espacio disponible existente. De los 16 nuevos contratos de arrendamiento que se firmaron durante el trimestre, 10 contratos de arrendamiento son para proyectos especiales que están en construcción o que comenzarán a construirse pronto.
Además, se firmó un acuerdo de construcción a la medida para un proyecto que totalizará más de 90 mil m² una vez que esté terminado. Estos acuerdos contribuirán con más de 195 mil m² de absorción una vez que se complete y entregue la construcción.
El segundo trimestre de 2022 cerró con usuarios que buscaban casi 278 mil m², superando el promedio de los 45 últimos trimestres en 39.9 mil m². Los usuarios buscan espacios que van desde 5 mil m² a 37 mil m². Fabricación de productos electrónicos, automóviles y fabricación de piezas, y las industrias de transporte/logística/3PL representan más del 75% de la demanda total. Casi toda la demanda de espacio industrial es a través de empresas que ya tienen presencia en el mercado de Juárez y quieren expandir sus operaciones.
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