Durante el primer trimestre del 2022 el sector inmobiliario industrial mostró un comportamiento dinámico al presentar una demanda que superó los 1.8 millones de metros cuadrados (m2) en México, un incremento de 42% si se compara con el mismo periodo de 2021, de acuerdo con el reporte de Solili.
Esta plataforma de información inmobiliaria indicó que entre los mercados que repuntan en esta demanda se encuentra Monterrey que se vuelve a colocar, por segundo trimestre consecutivo, como el mayor demandante de espacio industrial del país, casi triplicando a la demanda bruta registrada el primer trimestre del 2021, impulsada en su mayoría por proyectos hechos a la medida o build to suit (BTS) y colocándose muy por encima de lo registrado en Ciudad de México para el mismo periodo.
En el caso de Monterrey, la manufactura y la logística son responsables de detonar este indicador, siendo Apodaca y Escobedo los corredores que concentran mayoritariamente el interés de los inquilinos.
Si bien es cierto que en todo el país la demanda industrial está creciendo, destacan algunos mercados los cuales reportan mayor actividad de arrendamiento, como es el caso de Tijuana, Reynosa, Ciudad Juárez, Guadalajara y Saltillo, que traen ritmos de crecimiento por encima de la media nacional.
Sobresale también la zona del bajío, especialmente los mercados de Guanajuato y Querétaro, que continúa con demanda creciente y en proceso de recuperación, sin embargo, es importante destacar que estos mercados han estado impulsados mayormente por demandas concentradas en proyectos hechos a la medida, ya que el arrendamiento en propiedades de tipo especulativas aún se encuentra por debajo del ritmo que registraba en años anteriores.
Los altos volúmenes de arrendamiento registrados en los últimos trimestres han contraído la oferta de espacio, situando la tasa de vacancia nacional en 2.8% y reportando con ello una de las cifras históricas más bajas.
Algunos mercados como Tijuana, Ciudad Juárez y Tecate reportan tasas inferiores al 1 por ciento. En contraparte, los mercados que reportan los volúmenes de vacancia más elevados son Guanajuato y San Luis Potosí que rondan el 6%, situándose aún en rango que se consideran sanas.
Los bajos niveles de vacancia han impulsado de manera determinante las nuevas construcciones que han logrado alcanzar niveles históricos ante la escasa oferta disponible en los principales mercados industriales del país.
Actualmente hay en construcción un total de 4.7 millones de m2, el doble de lo reportado hace un año. Tan solo durante este primer trimestre del año se inició la construcción de 82 naves industriales, que en conjunto suman un total de 1.4 millones de metros cuadrados.
Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana aceleran el ritmo constructivo para lograr atender la demanda y mantener niveles de vacancia aceptable en estos mercados, que han estado fuertemente influenciados por la escasez de espacios industriales que se ha registrado en Estados Unidos. Mientras que Guanajuato y Querétaro despuntan como consecuencia del inicio de construcción de proyectos hechos a la medida de grandes dimensiones.
Fuente: Solili
En el último año se han reportado incrementos en los costos de la construcción, lo cual ha generado presión en el precio de las rentas industriales, esto aunado a las bajas tasas de vacancia, lo que se añade como un elemento adicional para empujar aún más los precios al alza. Los precios de renta en términos generales han registrado incrementos del 8 al 12% durante el trimestre que culminó.
Fuente: Solili
Si bien es cierto que los precios de los espacios existentes muestran menor ritmo de crecimiento, en donde se evidencia que los precios están incrementando aceleradamente es en las propiedades actualmente en construcción que reportan precios de salida muy superiores al promedio de cada mercado. Entre los mercados que reportan este comportamiento destacan Ciudad Juárez, Tijuana, Reynosa, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. De cara al futuro inmediato se continuarán reportando precios con continuos incrementos.
En lo respectivo al inventario del país, este cierra el trimestre en poco más de 80 millones de m2, reportando con ello un incremento anual de casi 5 por ciento. Tan solo durante este trimestre culminó la construcción de 43 propiedades industriales, que adicionaron al inventario 644,000 m2. Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana, Guadalajara y Ciudad de México concentraron casi el 90% de la nueva oferta.
Fuente: Solili
La demanda logística ha seguido creciendo a la par que los comercios, la producción y el almacenaje se integran para lograr una experiencia multicanal que recorta el tiempo de respuesta y la satisfacción del cliente con las entregas y devoluciones. Esto ha generado que la demanda de espacios de almacenaje sea demandada a mayor velocidad que lo que sucedía en periodos pre pandemia.
México se mantiene como un polo de atracción de inversiones de empresas manufactureras que le apuestan al país por su ubicación estratégica y los tratados firmados con las principales economías del mundo, que facilitan la exportación a terceros países con costos de transporte bajos y con beneficios arancelarios.
Fuente: Solili
El crecimiento de la actividad logística y la reactivación manufacturera ha generado que la demanda de espacio industrial se mantenga en niveles récord, dando con ellos la posibilidad a los desarrolladores de ampliar y diversificar sus portafolios en los diferentes centros industriales del país.
“Estamos frente a lo que ellos han denominado una oportunidad pocas veces vista por lo que será importante continuar con el desarrollo de proyectos que logren situar a México como un centro logístico y manufacturero global”, de acuerdo con Solili.
Así mismo, la plataforma inmobiliaria anticipó que el 2022 continúe el crecimiento sostenido del inventario, con incrementos que superen las dos cifras anualmente, con tasas de vacancia presionadas a la baja, precios de renta con subidas constantes, volúmenes de construcción al alza y niveles de demanda crecientes.
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