La demanda bruta inmobiliaria industrial a nivel nacional superó al cierre del tercer trimestre del 2021 (3T21) la cantidad de 1.9 millones de metros cuadrados (m2), de acuerdo con Solili.
En septiembre se dinamizó la demanda nacional industrial, principalmente liderados por Monterrey, Ciudad de México, Saltillo, Querétaro y Ciudad Juárez.
Monterrey superó los 450,000 m2, por lo que pasa a ser el mercado de mayor demanda a nivel nacional durante el 3T21, por encima de Ciudad de México.
Fuente: Solili
El mercado industrial de la Zona Metropolitana de Monterrey destacó durante el trimestre de referencia por reportar una demanda bruta histórica, cifra que desde que Solili lleva monitoreando el mercado, no se había registrado.
“Los niveles de demanda que reporta este mercado se debe en su mayoría por el arribo de empresas del sector manufacturero”, indicó la plataforma inmobiliaria industrial en su reporte trimestral.
Si bien es cierto que la reactivación en la manufactura global ha impactado de manera positiva en la demanda de espacio industrial en el país, se tiene por otro lado la logística que ha crecido de forma importante en mercados del norte como Tijuana, Mexicali, Saltillo y Monterrey donde los grandes centros de distribución se posicionan para almacenar flujos de mercancías.
Casos como Amazon que inauguró nuevos centros de envío en Sonora, Baja California, Estado de México y Yucatán, para alcanzar una decena a nivel nacional cubriendo Estado de México, Jalisco y Nuevo León, indican la fuerte competencia por llegar de forma más rápida y eficiente al consumidor final.
En cuanto a los inventarios de naves industriales los mercados de Monterrey, Ciudad de México y Tijuana reflejaron importantes incrementos donde culminaron naves industriales por 253,113 y 93,000 m2, respectivamente.
En términos relativos de inventario Monterrey crece en 1.9%, Tijuana en 1.2% y Ciudad de México en 0.7%, trimestralmente. Al cierre del 3T21 Tecate dio un salto del 2.5% a su inventario con las naves culminadas durante este periodo.
Fuente: Solili
La vacancia del tercer trimestre del año se redujo con respecto al 2T21 en todos los mercados a nivel nacional menos en Tecate y San Luis Potosí donde registra ligeros incrementos, en el primer mercado debido a la nueva oferta y en el segundo derivado de una mayor desocupación que ocupación de espacio existente.
En términos absolutos la vacancia de los mercados de Querétaro y Saltillo registraron descensos trimestrales de 67,000 y 66,000 m2, respectivamente.
Por su parte Monterrey y Ciudad de México también ocuparon cantidades importantes de sus espacios vacantes y redujeron en 56,000 y 52,000 m2 las naves industriales disponibles, cerrando con vacancias de 4.9% y 4.5 por ciento.
A nivel nacional los mercados con menores vacancias, por debajo del 3%, son Mexicali, Puebla, Ciudad Juárez, Guadalajara y Tijuana, aunque este último alcanza 0.9% lo que ha acelerado el incremento de los precios de renta.
Las tasas de vacancia en todos los mercados industriales del país se encuentran en niveles sanos, la fuerte actividad en la demanda y la reactivación de la construcción especulativa ha generado que haya equilibrio y los niveles de vacancia se mantengan.
Se da el caso de algunos mercados, como es el mercado de Tijuana, que logra tener una vacancia inferior al 1%, lo que podría considerarse un nivel crítico para una ciudad que es de las mayores demandantes a nivel nacional, si se hace un análisis general de la actual vacancia con la que cerró el trimestre, la mayoría de los espacios de esta ciudad se encontraban en negociaciones, por lo que prácticamente es una ciudad que no cuenta con espacios vacantes existentes.
“Es indispensable que se reactive la construcción especulativa para ofrecer espacios a la demanda que se mantiene en aumento”, de acuerdo con Solili.
En términos generales los precios de renta se mantienen en niveles similares en lo que va del año 2021, sin embargo, se identifican incrementos respecto a los precios de cuando la pandemia inició.
Fuente: Solili
Efectos de mercado como el incremento en la demanda y la disminución de la vacancia, así como externos, tales como el incremento en los precios de los materiales de construcción han hecho que los precios mantengan tendencia al alza, especialmente en los mercados más activos del país como Ciudad de México, Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez, Saltillo, Guanajuato, Reynosa, Mexicali y Guadalajara.
Mexicali y Guanajuato registraron subidas anuales de 85 y 71 centavos de dólar, respectivamente. Tecate y Tijuana cierran el trimestre con 5.5 y 4.7 dólares por m2 mensual habiendo registrado incrementos anuales de 0.56 y 0.59 dólares por m2 por mes.
La actividad de construcción cierra el trimestre con 3.3 millones de m2 que avanzan en distintas fases constructivas y que representa un incremento del casi 20% comparado con el 3T20.
Fuente: Solili
Entre Ciudad de México y Monterrey se concentra el 35% de las construcciones industriales en proceso, siendo Monterrey el mercado que destaca con un incremento anual de casi 63 por ciento.
La absorción neta a nivel nacional registró 1.1 millones de m2. La tendencia de la absorción neta mantiene niveles positivos y en ascenso. El incremento en este indicador se debe en su mayoría a la menor desocupación que los mercados reportaron durante el 3T21 y al aumento de la demanda de espacio existente. Se espera que durante los siguientes trimestres este indicador se mantenga con tendencia al alza.
“El segmento inmobiliario industrial del país vive uno de sus mejores momentos y los indicadores de mercado del 3T21 lo dejan ver. Demandas crecientes en la mayoría de los mercados, tasas de vacancia sanas, precios estables, niveles de construcción en ascenso y una oferta que, aunque menor a la de periodos anteriores, cumple con los estándares de calidad para satisfacer la demanda de cada uno de los mercados”, indicó Solili.
La reactivación de las cadenas productivas, y con ello de la manufactura, así como la creciente actividad logística mundial ha generado un panorama propicio para el crecimiento de la actividad inmobiliaria industrial del país, puesto que mercados que al inicio de la pandemia reportaban indicadores poco alentadores, en este 2021 el panorama resulta otro, retomando la senda de crecimiento que traían en periodos prepandemia, mientras que por otro lado aquellos mercados en donde cuentan con vocación mixta, es decir, manufacturera y logística, el crecimiento ha sido más que evidente y la demanda ha logrado despuntar a niveles históricos.
Elementos que trajo la pandemia, como el nearshoring, así como el Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), han traído al país ola de inversiones que ha impactado de manera directa en el comportamiento de la actividad inmobiliaria industrial.
Lo que resta del año se espera más movimientos de construcciones y nuevas inversiones de portafolios entre los grupos desarrolladores locales que adecuan sus perfiles financieros ante el escenario donde los costos están en ascenso.
“Esta dinámica del mercado podrá abrir la oportunidad en muchas regiones de desarrollar nuevos corredores donde existan precios de tierra más competitivos con infraestructura de base para acometer las nuevas construcciones industriales”, finalizó Solili.
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