Durante el primer trimestre del 2022 (1T22), dos mercados registraron un crecimiento sin paralelo en el sector industrial de la Zona Metropolitana del Valle de México: Toluca y Tepotzotlán.
De acuerdo con el reporte del mercado industrial de la Ciudad de México, correspondiente al primer trimestre del 2022, elaborado por Vianey Macías, analista de la división de investigación de mercados de Newmark, Toluca, resalta por los movimientos que ha tenido a lo largo de dos años, en los cuales la construcción y la planeación de parques industriales forman parte de su día a día.
En tanto, Tepotzotlán destacó entre los números del corredor CTT (Cuautitlán – Tultitlán – Tepotzotlán) y ha sido de los mayores contribuyentes de la actividad (34% del total) y la absorción (24%) del mercado central.
El mercado de la Zona Metropolitana del Valle de México cuenta con un inventario industrial clase A de poco más de 13 millones de metros cuadrados (m2), con una construcción que sigue aumentando, comparada con el 4T21, al presentar casi 570,000 m2, y una tasa de disponibilidad que disminuyó al pasar del 4.9% en el 4T21 a 3.5%, en el primer trimestre de 2022.
El mercado industrial de Toluca registró movimientos en los que se destacó la incorporación de varias naves industriales al mercado, lo cual, originó variaciones negativas en las absorciones del año anterior. Dichas incorporaciones son una muestra clara de un mercado dinámico y la antesala de lo que este trimestre refleja en sus números: precios al alza en casi 8% respecto al 4T21, actividad cercana a 60,000 m2 y absorción que toca casi los 52,000 m2.
Por otro lado, el submercado de Tepotzotlán se ha coronado como el inigualable ganador de la Zona Metropolitana del Valle de México, ya que ha iniciado el año con una disponibilidad de tan sólo 0.76%, es decir, una de las más bajas registradas por el mercado en los últimos años. Dichos datos empujan al alza los precios del corredor y fomentan la presión inmobiliaria actual, lo que generará que la construcción y planeación de los parques en la zona se aceleren para poder satisfacer la demanda de la zona.
Nuevos corredores industriales
No cabe duda que la actual delimitación de los corredores industriales en la Zona Metropolitana del Valle de México se ha vuelto obsoleta, esto debido a que ya no hay homogeneidad dentro de los mismos y, además, la mancha industrial se está extendiendo fuera de dichos corredores.
Existen parques industriales que se han quedado fuera de la actual delimitación de submercados e incluso, algunos otros ya no responden a las características del corredor que se les fue asignado en su momento.
¿Qué corredores merecen una reconsideración?
Sin lugar a dudas, el CTT es el que debe priorizarse, seguido de Huehuetoca – Zumpango, los mercados de última milla (Gustavo A. Madero, Iztacalco, Iztapalapa), y la zona de Atizapán de Zaragoza.
Debido a la demanda que se ha presentado en los últimos meses y la falta de espacios disponibles en el Valle de México, el incremento de la construcción aumentó en 23% con respecto al último trimestre del 2021. Respondiendo a la tendencia del dinamismo del mercado, los corredores con mayor superficie en construcción corresponden a Cuautitlán, Toluca y Tepotzotlán, con superficies que rebasan los 130,000 m2 cada uno.
Respecto a las operaciones más importantes del primer trimestre del presente año, los submercados que destacan son: Tepotzotlán, Toluca y Cuautitlán, al reportar operaciones de entre 21,000 m2 y 26,000 200 m2, las cuales responden al giro logístico y alimenticio.
Los parques industriales que destacan en cuanto sus movimientos y operaciones se encuentran ubicados en la zona de San Martín Obispo, Puente México y Toluca 2000.
“El inicio de año dio muestras de una recuperación en cuanto a los niveles de crecimiento, lo que fue impulsado por el dinamismo de la industria en el país por lo que se espera que este panorama se extienda a lo largo del año y veamos una transformación de los corredores industriales para dar respuesta al incremento en la demanda de espacios”, señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
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